來源：中信建投證券研究　　文|黃文濤

【資料圖】

存量房貸利率調(diào)整的政策目標(biāo)是減少提前還貸，一方面能夠幫助減少居民支出、修復(fù)居民脆弱的資產(chǎn)負(fù)債表，并在一定程度上通過“開源節(jié)流”幫助居民提高凈收入、促進(jìn)消費(fèi)支出。另一方面也能夠幫助部分銀行減少因提前還貸造成的經(jīng)營(yíng)壓力。

存量房貸調(diào)整的影響和節(jié)奏方面，2008年后金融危機(jī)周期，曾有銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行打折。但本輪面臨的地產(chǎn)周期、政策刺激意圖等截然不同，按照央行目前的表述，“自主協(xié)商，變更合約或新發(fā)貸款”或許意味著“因城施策”乃至根據(jù)不同銀行、不同合同條款進(jìn)行差異化調(diào)控。

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，會(huì)議繼續(xù)體現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策支持，提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，對(duì)存量房貸利率的再次表態(tài)，體現(xiàn)對(duì)人民銀行對(duì)此的高度關(guān)注。

存量房貸利率調(diào)整的政策目標(biāo)

調(diào)降存量房貸能夠幫助銀行減少提前還貸現(xiàn)象，也能夠減少居民房貸支出、修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。負(fù)債端房貸是大多數(shù)家庭最大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而利率則直接影響借款人每月的還款額，縱然平均房貸利率隨LPR持續(xù)下行，但生息資產(chǎn)的收益率下行更快，長(zhǎng)期以往，居民的資產(chǎn)負(fù)債表有可能走向衰退。存量房貸利率下調(diào)可以直接減輕借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。下調(diào)利率意味著借款人每月需要償還的房貸金額將會(huì)減少，修復(fù)居民的負(fù)債端。存量房貸利率調(diào)整助力促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，起到開源節(jié)流的作用。同時(shí)調(diào)整存量房貸利率進(jìn)一步降低居民資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴。

存量房貸利率調(diào)整的節(jié)奏和幅度

從歷史上看，2008-2009年存量房貸利率下調(diào)已有先例，彼時(shí)最高優(yōu)惠可達(dá)7折。但本輪存量房貸利率調(diào)整背景大為不同，在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)中央行的表述為“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。從方式上來說，由于不同地區(qū)不同個(gè)人的合同情況差異可能較大，統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率的可能性較低，執(zhí)行難度也較大，后續(xù)采取“因城施策”的概率較大。同時(shí)，比如新老貸款，不同條款貸款的具體調(diào)整，也需要更詳細(xì)的應(yīng)對(duì)處理。央行強(qiáng)調(diào)“按照市場(chǎng)化、法治化原則”意味著存量房貸利率的調(diào)整是在借款人和商業(yè)銀行合理協(xié)商后的結(jié)果。

一、存量房貸利率調(diào)整的政策目標(biāo)

調(diào)降存量房貸能夠幫助銀行減少提前還貸現(xiàn)象。貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾提到“提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響”。借款人選擇提前還清貸款，銀行將無法獲得原計(jì)劃的全部利息收入。這在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)銀行的利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響。而在收回貸款后，由于銀行凈息差持續(xù)回落，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)的盈利空間持續(xù)被壓縮，銀行自營(yíng)的壓力上升，若原本的用于貸款資金流入金融市場(chǎng)，可能會(huì)帶來資金空轉(zhuǎn)、脫實(shí)向虛的風(fēng)險(xiǎn)。但需要看到的是，調(diào)節(jié)存量貸款利率也會(huì)降低銀行利潤(rùn)，需要后續(xù)貨幣政策對(duì)銀行進(jìn)行支持。

調(diào)降存量房貸能夠減少居民房貸支出、修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。鄒瀾司長(zhǎng)在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上提到，“因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加”。用中國(guó)外匯交易中心的RMBS條件早償率指數(shù)來衡量居民提前還款的情況，2023年以來的早償率指數(shù)達(dá)到了2020年以來的高位。高早償率的背后反應(yīng)的是三年疫情導(dǎo)致的居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，而疫后經(jīng)濟(jì)屬于弱修復(fù)的狀態(tài)，疊加較高的失業(yè)率以及較弱的信心，居民體現(xiàn)“去杠桿”的行為。負(fù)債端房貸是大多數(shù)家庭最大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，而利率則直接影響借款人每月的還款額，縱然平均房貸利率隨LPR持續(xù)下行，但生息資產(chǎn)的收益率下行更快，長(zhǎng)期以往，居民的資產(chǎn)負(fù)債表有可能走向衰退。存量房貸利率下調(diào)可以直接減輕借款人的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。下調(diào)利率意味著借款人每月需要償還的房貸金額將會(huì)減少，修復(fù)居民的負(fù)債端。

存量房貸利率調(diào)整助力促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。7月24日的政治局會(huì)議中研判總需求不足仍是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要矛盾，并強(qiáng)調(diào)要擴(kuò)大消費(fèi)。7月31日，恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)20條措施發(fā)布，旨在充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，不斷增強(qiáng)高質(zhì)量發(fā)展的持久動(dòng)力。而存量房貸利率的調(diào)整為促進(jìn)消費(fèi)起到開源節(jié)流的作用，截止6月，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額為386，000億元，存量房貸利率若降低10BP，則對(duì)應(yīng)減少約400億利息支出。與20條形成政策組合拳，將對(duì)消費(fèi)起到的支持作用。

調(diào)整存量房貸利率進(jìn)一步降低居民資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴。7月24日的政治局會(huì)議提到“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。進(jìn)入2023年以來，第一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所起色，但在第二季度進(jìn)入下行區(qū)間，各線城市的成交面積走低、新房和二手房的房?jī)r(jià)下降，疊加房企債務(wù)違約壓力大，中央研判我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生“重大變化”。下半年工作會(huì)中提到要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，“將因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求?！痹诙嗄攴孔〔怀吹膱?jiān)持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了變化，調(diào)整存量房貸利率配合限購(gòu)等政策的調(diào)整有助于釋放居民的改善性住房需求，改善居民生活質(zhì)量并維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，并推動(dòng)家居等耐用品的消費(fèi)

二、存量房貸利率調(diào)整的節(jié)奏和幅度

從歷史上看，2008-2009年存量房貸利率下調(diào)已有先例，彼時(shí)最高優(yōu)惠可達(dá)7折。2008年時(shí)值國(guó)際金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力較大，人民銀行擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，而對(duì)于存量房貸的利率，央行表態(tài)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原 貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。但在具體落實(shí)中，央行沒有做出明確規(guī)定。在后續(xù)跟進(jìn)中，許多大行制定存量房貸利率優(yōu)惠政策，存量房貸利率優(yōu)惠可達(dá)到7折，但有相關(guān)辦理?xiàng)l件和限制。與當(dāng)時(shí)情況相比，由于當(dāng)前銀行息差處于歷史低位，且存量房貸余額已是當(dāng)年的十倍以上，且按揭貸款占總貸款比例提升，達(dá)到之前的存量房貸利率調(diào)整力度的可能性較小，需要觀察后續(xù)政策的進(jìn)一步指導(dǎo)。

本輪存量房貸利率調(diào)整背景大為不同，影響幾何？在上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)中央行的表述為“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。從方式上來說，由于不同地區(qū)不同個(gè)人的合同情況差異可能較大，統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率的可能性較低，執(zhí)行難度也較大，后續(xù)采取“因城施策”的概率較大，同時(shí)，比如新老貸款，不同條款貸款的具體調(diào)整，也需要更詳細(xì)的應(yīng)對(duì)處理。央行強(qiáng)調(diào)“按照市場(chǎng)化、法治化原則”意味著存量房貸利率的調(diào)整是在借款人和商業(yè)銀行合理協(xié)商后的結(jié)果。對(duì)于銀行來說，提前還款會(huì)帶來對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)的壓力，而降低房貸利率也直接影響其利潤(rùn)，按揭貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且按揭客戶會(huì)對(duì)銀行的其他業(yè)務(wù)有衍生需求，客戶流失不符合銀行的利益，銀行會(huì)綜合權(quán)衡與客戶協(xié)調(diào)。但從客戶的角度來說，不具有提前還款能力的客戶可能議價(jià)能力有限，在與銀行的協(xié)商中能獲得的讓利較小。而且從法制化的原則來說，若全面統(tǒng)一降低存量房貸利率，房?jī)r(jià)下跌時(shí)降低合同利率，房?jī)r(jià)上漲時(shí)維持合同利率，實(shí)際上有轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的感覺，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展并無裨益。后續(xù)法制化、市場(chǎng)化的政策落實(shí)還有待觀察。

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)和金融體系仍然面臨海內(nèi)外環(huán)境的多重?cái)_動(dòng)，國(guó)內(nèi)受到疫情余波、地產(chǎn)、地方政府債務(wù)的影響，國(guó)外受到貿(mào)易沖突、海外緊縮和極化思潮的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革都可能存在一定不確定性。第二，既有政策落地效果及后續(xù)增量政策出臺(tái)進(jìn)展不及預(yù)期，地方政府對(duì)于中央政策的理解不透徹、落實(shí)不到位。第三，經(jīng)濟(jì)增速放緩，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面下行，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不確定性加劇。第四，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，國(guó)際資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)傳染也有可能誘發(fā)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)動(dòng)蕩。

黃文濤：經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，紐約州立大學(xué)訪問學(xué)者?，F(xiàn)任中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、機(jī)構(gòu)委、投委會(huì)委員、研究發(fā)展部聯(lián)席負(fù)責(zé)人，董事總經(jīng)理。兼任南開大學(xué)碩士導(dǎo)師、中信研究院資深研究員、中國(guó)保險(xiǎn)協(xié)會(huì)人身險(xiǎn)利率專家委員會(huì)特聘專家等職。多次參與部委形勢(shì)分析咨詢及課題研究，多年榮獲新財(cái)富、水晶球、金牛獎(jiǎng)、保險(xiǎn)資管協(xié)會(huì)等最佳分析師，2016年新財(cái)富固定收益第一名。

孫蘇雨：中信建投證券宏觀分析師，清華大學(xué)金融學(xué)博士，負(fù)責(zé)貨幣政策、利率匯率、金融周期、經(jīng)濟(jì)比較、風(fēng)險(xiǎn)等研究。

證券研究報(bào)告名稱：《存量房貸利率調(diào)整的目的與影響》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2023年8月4日

報(bào)告發(fā)布機(jī)構(gòu)：中信建投證券股份有限公司

本報(bào)告分析師：

黃文濤 SAC 編號(hào)：S1440510120015

SFC編號(hào)：BEO134

孫蘇雨SAC編號(hào)：S1440523070003